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报
告
说
明
1.本报告所述“经营性用地”是指以招标、拍卖或者挂牌方式出让成交的商业、旅游、娱乐和商品住宅等用地。
2.本报告所指的百色市13个县区市分别为市本级、右江区、田阳县、田东县、平果县、德保县、靖西县、那坡县、凌云县、乐业县、西林县、田林县、隆林县。
3.本报告所述“其他用途用地”是指商服、居住、工矿仓储用地三类用途以外的其余各类经营性用地，其中：居住用地含以居住用地为主的商住用地。
报告要点
[摘要]5年来，田林县累计出让成交经营性用地面积.01万平方米，在百色市的13个县、市中，排全市第7位，土地成交量一般，其中乡镇商服、居住用地较为活跃，县城区成交量较为低迷。乡镇居住用地平均成交单价27万元/亩，乡镇商服用地平均成交单价33万元/亩，从均值看，乡镇商服用地与居住用地地价水平较为接近；工矿仓储用地平均成交单价8万元/亩，与西林县、田东县并排全市第11位；其他用途用地无成交。从全县可开发利用的土地资源情况及县城区发展趋势来看，未来几年，整体经营性用地市场交易量大幅增长的可能性较小，但县城区商服、居住用地交易量将会有所增加，同时成交单价也会有所上涨。
01
土地成交量情况
据统计，5年来，田林县经营性用地累计成交土地面积.01万平方米，在百色市的13个县、市中，排全市第7位，成交土地面积总量占全市的4.2%，土地成交量一般。
分年度来看，近5年，田林县经营性用地的各年度成交量差异大，土地成交量主要集中在年、年，两年成交量之和占五年累计成交量的83.5%，而、年成交量较低迷，年成交土地面积均不足1万平方米，其中，通常土地市场较活跃的工矿仓储、居住用地连续2年零成交。因此，各年度各用途土地市场的成交量波动大，工矿仓储、居住用地尤为突出。
分用途来看，田林县经营性用地的市场交易以居住用地、工矿仓储用地为主，5年来，两类用地的累计成交量占全县经营性用地累计成交量的96.9%，其中居住用地、工矿仓储用地占比依次为40.4%、56.5%，商服用地仅占3.1%，其他用途用地无成交，可见土地市场需求方向较为集中，土地市场的经营性开发仍较为单一。此外，以交易较为活跃的工矿仓储用地为例，5年累计成交量仅5宗，且分布不同乡镇，其中一宗成交土地面积达44万平方米。因此，从地土地市场成熟度来说，市场的交易量较低，各类经营性用地市场均尙未成熟。
分区域来看，居住用地主要集中在乡镇，5年来，累计成交土地面积45.68万平方米，占全县该类用地5年累计成交量的82.5%，而县城区的累计成交量仅占17.5%，与其他县市市场的交易区域情况反差较大。其中：工矿仓储用地主要集中在田林县旧州镇桂黔经济产业园区，旧州镇5年成交量为63.46万平方米，占全县该类用地5年累计成交量的82%，其他工业集中区或零星工业用地的土地成交量仅占18%；商服用地，共成交10宗地，全部均为乡镇范围的。因此，近5年田林县乡镇经营性用地市场较活跃，而县城区范围的市场较为低迷。
02
土地成交价格情况
据统计，5年来，其他用途用地无成交，无法获悉该类用地的成交地价水平，商服用地、居住用地、工矿仓储用地平均成交单价依次为33万元/亩、36万元/亩、8万元/亩，各用途平均成交单价低。具体三大类用途地价水平及变化情况分析如下：
1.工矿仓储用地整体单价低，部分区域地价呈上涨趋势
近5年，田林县工矿仓储用地成交单价在7~12万元/亩之间，平均成交单价为8万元/亩，在百色市的13个县、市中，与西林县、田东县并排全市第11位，低于百色市工矿仓储用地平均成交单价5万元/亩，整体成交单价低。从成交宗地的分布区域来看，旧州镇桂黔经济产业园区、瑶族乡工业集中区、利周瑶族乡的平均成交单价分别为9万元/亩、7万元/亩、9万元/亩，旧州镇与县城周边的利周乡地价水平拉近。另就旧州镇桂黔经济产业园区近几年的成交地价来看，年成交单价为7万元/亩，而年的成交单价达11万元/亩，可见随着园区基础设施不断完善，部分区域的工矿仓储用地地价水平呈现明显的上涨趋势。
2.乡镇商服用地整体成交单价不高，细分用途成交单价差异明显
5年来，田林县商服用地的成交宗地全部在乡镇范围内，成交单价在17~46万元/亩之间，平均成交单价为33万元/亩。从成交宗地的细分用途来看，主要涉及加油加汽站、办公、零售商业三类用地，其中：加油加汽站类用地成交单价区间为17~35万元/亩，平均值为27万元/亩；办公用地成交单价区间为30~46万元/亩，平均值为36万元/亩；零售商业用地成交单价区间为38~42万元/亩，平均值为40万元/亩，不考虑具体宗地区位、用地条件差异的情况下，以零售商业用地为基准，零售商业、办公、加油加汽站细分用途成交单价差异系数为1:0.90：0.68。因此，就乡镇商服用地地价而言，整体成交单价不高，但具体细分用途成交单价差异明显。
3.居住用地整体单价低，不同乡镇地价水平较为接近，其中容积率对地价影响较为明显
5年来，居住用地的成交单价主要集中在20~87万元/亩，平均成交地价为36万元/亩，在百色市的13个县、市中，排全市第13位，整体地价水平低。
从分区域成交单价来看，县城区成交单价区间值为73~87万元/亩，平均值为81万元/亩，与百色市的德保、平果、隆林、田阳四个县市的平均成交单价较为接近；乡镇成交单价区间值为20~37万元/亩，平均值为27万元/亩，县城区平均成交单价是乡镇的3倍，体现了县城区与乡镇公共服务设施差异对地价的绝对影响。
但就乡镇居住用地而言，容积率在2.5以下的宗地成交单价区间值为20~24万元/亩，平均值22万元/亩（平均容积率1.9）；容积率在2.5以上的宗地成交单价区间值为26~37万元/亩，平均值31万元/亩（平均容积率3.5），从均值来看，容积率每提高1.0，地价将提高20%~30%，因此，不同乡镇之间地价水平较为接近，但容积率对地价的影响较为明显。
03
综合分析
综上分析，田林县经营性用地市场不管是成交量，还是各用途的成交单价均低于全市的平均水平，特别是县城区土地市场较为低迷，区域土地市场尚未成熟。就未来城市经营性用地变化趋势而言，尽管是广西面积最大的县份，但县境范围都是山地，可供开发的平地资源稀缺，在一定程度上制约了区域土地市场开发。因此，预计未来几年，整体经营性用地市场交易量大幅增长的可能性较小。但从县城区的发展规划来看，随着田林县初中、高中、中医院、田林县政务中心、体育中心等一批行政、重大公共配套设陆续建成投入使用，将会进一步带动县城百花寨、新宁村片区的经营性用地开发热度，预测未来一段时间内，县城区商服、居住用地交易量将会有所增加，同时成交单价也会有所上涨。
写在最后
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