报
告
说
明
1.本报告所述“经营性用地”是指以招标、拍卖或者挂牌方式出让成交的商业、旅游、娱乐和商品住宅等用地。
2.本报告所指的百色市13个县区市分别为市本级、右江区、田阳县、田东县、平果县、德保县、靖西县、那坡县、凌云县、乐业县、西林县、田林县、隆林县。
3.本报告所述“其他用途用地”是指商服、居住、工矿仓储用地三类用途以外的其余各类经营性用地，其中：居住用地含以居住用地为主的商住用地。
报告要点
5年来，靖西市累计出让成交经营性用地面积.98万平方米，在百色市的13个县、市中，排全市第1位，土地成交量大，整体市场活跃度较高；工矿仓储用平均成交单价10万元/亩，排全市第9位；居住用地平均成交单价达万元/亩，商服用地平均成交单价为84万元/亩，各类用地平均成交单价均低于百色市平均水平。
但从历年各类用地的成交地价水平来看，工矿仓储用地年平均成交单价会保持稳定，而商服、居住用地将保持小幅上升趋势。
01
土地成交量情况
据统计，5年来，靖西市经营性用地累计成交土地面积为.98万平方米，在百色市的13个县、市中，排全市第1位，成交土地面积总量占全市的26.6%，土地成交量大。
分年度来看，近5年各年度的经营性用地成交量均保持万平方米以上，各年累计成交量的比例依次为11.8%、14.8%、26.8%、18.8%、27.8%，在百色市的13个县、市中，除年、年排全市第2位，其余各年成交总量均排全市第1位。此外，除其他用途用地年、年无成交外，其余各类用地各年均有成交，居住用地年成交量均保持在15~35万平方米之间，而工矿仓储用地年的成交量近万平方米，仅单年成交量即占全市五年累计成交量的23.2%，可见靖西市经营性用地市场较活跃，工矿仓储用地市场尤为明显。
分用途来看，工矿仓储、居住用地成交较为活跃,其中工矿仓储、居住两类用地累计成交量占比高达89.4%，而仅工矿仓储用地占比就高达75.2%，可见过去的5年，靖西市土地市场以工矿仓储为主导。结合工矿仓储用地成交宗数的产业分布来看，5年累计成交宗地中涉及铝业、锰业的宗地数达53宗，成交土地面积达.34万平方米，占全市工矿仓储用地成交总量的83.5%，可见，靖西市的地方特色产业发展方向已清晰，产业发展已成规模，可为全市及所在产业园区周边的经济保持增长提供的重要保障。此外，商服用地累计成交48宗，累计成交宗地数居全市首位，其中口岸贸易、旅游商业服务成交宗地达23宗，近一半的成交宗地涉及口岸贸易、旅游商业，可见靖西的商业服务业较发达，口岸贸易、旅游相关商业服务尤为明显。
分区域来看，工矿仓储用地主要集中在渠洋镇铝工业园区、湖润镇锰工业园、新甲乡工业集中区，三大工业集中区成交土地面积达.94万平方米，占该类用地总成交量的67.4%,其中渠洋镇铝工业园区、湖润镇锰工业园两大特色产业园区成交量占比达43.9%,产业用地集聚、集约开发的土地利用框架已基本形成。居住用地开发主要集中在市区的新开发区，新开发区土地成交量达.91万平方米，占该类用地累计成交总量的93.7%，其中铝工业园区、靖东新区、德爱片区、城西片区、城南片区成交量分别占17.2%、14.3%、18.9%、23.2%、26.5%。产业经济经常和旅游业的发展，扩大了城市的居住需求，城市不断外拓，城市居住空间变大。
02
土地成交价格情况
据统计，5年来，商服用地、居住用地、工矿仓储用地、其他用途用地平均成交单价依次为84万元/亩、万元/亩、10万元/亩、51万元/亩。具体各类用途地价水平及变化情况分析如下：
1.工矿仓储用地整体地价水平较平稳，除市区地价较高外，各乡镇产业园区地价水平较接近
近5年，在不考虑铝工业园区部分宗地特殊低价成交外，靖西市工矿仓储用地成交单价在7~21万元/亩之间，平均成交单价为10万元/亩，低于与百色市全市平均成交单价3万元/亩，在百色市的13个县、市中，排列第9位，整体地价水平较低（如下图1所示）。但结合成交较活跃的乡镇产业园区地价变化情况，近5年区域内的工矿仓储用地成交单价较平稳，无明显的上升或下降(如下表3所示)。
从成交宗地的分布区域来看，市区平均成交单价为14万元/亩，市区外的乡镇各产业园区平均成交单价为9.6万元/亩，市区工矿仓储用地平均成交单价比乡镇产业园区高45.8%，而成交较活跃的渠洋镇铝工业园区、湖润镇锰工业园、新甲乡工业集中区的平均成交单价依次为9.4万元/亩、10万元/亩、9.7万元/亩，可见市区内的工矿仓储用地明显较高，而区位条件相近的乡镇产业园区之间的地价水平较接近。
2.居住用地平均成交单价与全市均价接近，但新、老城区地价差距明显，且部分区域成交单价呈现小幅下降现象
5年来，靖西市城区居住用地的成交单价主要集中在45~万元/亩，平均成交单价为万元/亩，在百色市的13个县、市中，排全市第6位，与全市整体平均成交单价接近。
从各宗地的分布区域来看，城市老城区与新开发区之间地价差距较大，新开发区的成交单价在45~万元/亩之间，平均成交单价为万元/亩；城市老城区的成交单价在~万元/亩之间，平均成交单价为万元/亩，城市老城区比新开发区的平均成交单价高1.9倍。
此外，综上表2可以看出，受新冠疫情的影响，自年起，靖西市居住用地平均成交单价呈现一定的下降趋势，全市平均成交单价同比下降14.3%，而从交易较活跃的城市新开发区中区位条件相近、用地条件相近的成交单价变化情况，也看出不同区域的居住用地地价下降现象。
3.商服用地成交地价较低，区域间地价波动较大
5年来，靖西市商服用地的成交单价主要集中在15~万元/亩，平均成交单价为84万元/亩，在百色市的13个县、市中，排全市第10位，比全市整体平均成交单价低52万元/亩，从整体平均成交单价来看，靖西市商服用地成交地价较低。
从宗地的分布区域来看，市区商服用地成交单位在45~万元/亩，平均成交单价为91万元/亩，除少数宗地在万元/亩以上外，成交单价主要集中在50~万元/亩之间，低于区域居住类经营性房地产开发用地成交地价（如：城南片区商服、居住用地平均成交单价分别为64万元/亩、91万元/亩，商服用地仅为居住用地地价的0.7倍）。而乡镇商服用地成交单价在15~万元/亩之间，平均成交单价为76万元/亩，但龙邦口岸周边的商服用地平均成交单价为万元/亩，高于靖西市平均水平，可见受不同区域的商贸繁华度的影响，市区与乡镇之间、市区或乡镇内部等不同区域的地价差异较大。
4.其他用途用地
近5年靖西市以出让方式供应的其他用途用地较少，仅涉及3宗教育用地，平均成交单价为51万元/亩，从百色市全市来看，比百色市本级平均成交单价低10万元/亩。
03
综合分析
在土地的经营性开发方面，近5年，不管是居住、工矿仓储用地，还是商服、其他用途用地,每年均有一定的市场成交量，特别是在新冠疫情带来诸多不利的市场背景条件下，工矿仓储用地的市场交易量仍保持两位数以上的增长，可见在优越的口岸贸易、旅游、锰矿等资源条件及产业支持政策下，靖西市经营性用地市场活跃度较高。但从各用途的成交单价不难看出来，市场交易活跃度，除了拥有特殊的资源、交通及产业政策支持外，价格也是很大的决定性因素，靖西市整体成交单价均低于百色市平均水平，同时，就工矿仓储用地、商服用地而言，5年来一直保持低价出让，且后疫情时代，居住用地还通过降价方式促成交易，确保土地市场的持续活跃。
同时，从经济的相互关系来看，低地价不仅能换来投资，带动城市实体经济的快速增长，而产业经济的发展，还将会进一步提升靖西市的整体经济实力，给城市提供更多的新业机会，也加大城市的人口流动，产生人口流入，在一定程度上拉动的城市消费，促使城市加大城市的商服、居住、公共管理与公共服务设施的投入，带动城市各类经营性用地的投资需求。
因此，在城市产业经济发展逐步向好的背景下，区域的居住用地的需求也将会有所提升，居住用地市场地价水平也将会逐渐回暖，从而进一步带动商服、其他用途经营性用地需求，促进靖西市房地产市场全面发育成熟。
写在最后
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