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报
告
说
明
1.本报告所述“经营性用地”是指以招标、拍卖或者挂牌方式出让成交的商业、旅游、娱乐和商品住宅等用地。
2.本报告所指的百色市13个县区市分别为市本级、右江区、田阳县、田东县、平果县、德保县、靖西县、那坡县、凌云县、乐业县、西林县、田林县、隆林县。
3.本报告所述“其他用途用地”是指商服、居住、工矿仓储用地三类用途以外的其余各类经营性用地，其中：居住用地含以居住用地为主的商住用地。
报告要点
5年来，乐业县累计出让成交经营性用地面积44.06万平方米，在百色市的13个县、市中，排全市第12位，土地成交量低。居住用地市场平均成交单价达万元/亩，排全市第2位；工矿仓储用地平均成交单价21万元/亩，排全市第3位,仓储用地比工业用地平均成交单价高近1倍；商服用地平均成交单价为49万元/亩；其他用途用地平均成交单价22万元/亩。结合历年各类用地的成交地价水平和城市发展规划分析，居住用地年平均成交单价会有所下降，工矿仓储用地、商服用地将会保持平稳或小幅上涨。
01
土地成交量情况
据统计，5年来，乐业县经营性用地累计成交土地面积仅44.06万平方米，在百色市的13个县、市中，排第12位，成交土地面积总量仅占全市的1.4%，土地成交量低。
分年度来看，年成交量最大，成交土地面积为22.03万平方米，占全县五年累计成交量的50%，其余各年成交量均不超过10万平方米，年成交量仅为2.25万平方米，仅占全县五年累计成交量的5%，各用途年成交量均为5年来最低水平；此外，除年工矿仓储用地成交量超10万平方米外，各用途年成交量均未低于10万平方米。因此，各年度成交量较低，各用途年内成交量波动较大。
分用途来看，5年来，工矿仓储用地、居住用地、商服用地、其他用途用地累计成交量占全县经营性用地累计成交量的比例依次为44.2%、19.7%、20.1%、16.0%，除工矿仓储用地成交量较大外，其余各用途成交量较为接近。
从市场成交宗地的细分用途来看，工矿仓储用地主要以仓储为主，仓储用地成交量占该类用地5年累计成交量的80%；居住用地%为城镇住宅用地；商服用地以旅游服务相关的商业用地为主，其中旅馆、餐饮类用地成交量占该类用地5年累计成交量的72.7%，其他商服用地占26.3%,而零售用地仅占1.0%；其他用途用地共成交8宗地，主要以旅游景区的风景名胜设施用地为主，占该类用地5年累计成交量的99.0%。由此可见，乐业县传统的工业用地市场未成熟，但与城市大力发展康养旅游产业相关用地市场交易较为活跃，呈现出不同特点的土地市场景象。
分区域来看，居住用地主要集中在县城区，5年来，累计成交土地面积8.7万平方米，其中县城区占全县该类用地5年累计成交量的96.7%，而乡镇的累计成交量仅占3.3%。工矿仓储用地由于乐业县尚未培育有成熟的工业集中区，成交分布较为分散，5年来，累计成交土地面积19.46万平方米，其中：县城所在的同乐镇成交量为16.47万平方米，占全县该类用地5年累计成交量的84.6%，其他乡镇仅占15.4%，主要分布在逻沙乡、幼平乡；商服用地县城区、乡镇成交量相当，累计成交土地面积8.85万平方米，县城区、乡镇占全县该类用地5年累计成交量的45.8%、54.2%，其中乐业县新化镇磨里村的一宗旅馆、餐饮用地成交量占比达51.1%。5年来，其他用途用地累计成交土地面积为7.06万平方米，主要集中在乡镇的康养旅游产业，其中大石围景区的配套的其他商服用地成交量占累计成交土地面积的99.0%。因此，从分区域来看，除居住用地外，其余各类用地均为围绕着不同区域相关产业的具体用地需求，定向供应。
02
土地成交价格情况
从上表2可看出，由于乐业县土地市场发育尚未成熟，成交宗地较为分散，各用途年平均成交均价差距较大，从整体平均成交均价来看，5年来，居住用地、商服用地、工矿仓储、其他用途用地平均成交单价依次为万元/亩、58万元/亩、21万元/亩、22万元/亩。具体各类用途地价水平及变化情况分析如下：
1.工矿仓储用地整体单价高，细分用途地价差距明显
近5年，乐业县工矿仓储用地成交单价10~34万元/亩，平均成交单价为21万元/亩，在百色市的13个县、市中，排全市第2位，高出百色市工矿仓储用地平均成交单价8万元/亩，整体单价高。从成交宗地的细分用途来看，工业用地成交单价10~19万元/亩，平均成交单价为13万元/亩，仓储用地成交单价13~34万元/亩，平均成交单价为26万元/亩，其中物流仓储用地最高成交价达33.6万元/亩，仓储用地比工业用地平均成交单价高近1倍，因此，工矿仓储用地细分用途的平均成交单价差距明显。
2.商服用地不同区域地价相差较大、类似区域地价略有上涨
5年来，商服用地在乡镇、县城区均有成交，但主要集中在乡镇，乡镇宗地成交单价为11~74万元/亩，平均成交单价为49万元/亩，而县城区仅成交一宗旅馆用地，成交单价为.3万元万元/亩，在不考虑容积率、个别用地区位影响的情况下，县城区经乡镇商服用地成交单价高3.2倍，可见县城区与乡镇之间的地价差距是十分明显的；而就地价的变化情况来看，以成交宗地数较多的乡镇通信机站商服网点成交数据进行分析，同一区域内，在不考虑容积率影响的情况下，其他商服用地平均成交单价的年均上涨率为6.0%，可见乡镇商服用地呈小幅上涨趋势。
3.居住用地整体单价高，不同区域地价相差较大
5年来，居住用地的成交单价为41~万元/亩，平均成交地价为万元/亩，在百色市的13个县、市中，排第3位，整体地价水平高。
从成交宗地的分布区域来看，县城区成居住用地成交单价为~万元/亩,平均成交单价为万元/亩，县城区以外的乡镇居住用地成交单价为41~万元/亩,平均成交单价为71万元/亩，以平均成交单价进行对比，县城区成交单价是乡镇的2.9倍，可见乐县城区与乡镇的居住用地地价水平相差大。进一步从影响地价的主要因素分析，区位对居住用地地价影响十分明显，具备交通、教育、医疗卫生等城市公共资源优势的县城区，其成交单价就体现了区位优势对地价的影响。
4.其他用途用地
从统计数据来看，乐业县其他用途用地成交较低，细分用途主要以旅游景区内的风景名胜设施用地为主，成交单价为8~13万元/亩，平均成交单价为10万元/亩，比乡镇工业用地平均成交单价13万元/亩低30-40%。
03
综合分析
综上分析，作为一个典型山地县城，可供开发的平地资源稀缺，在一定程度上制约了区域土地市场发育成熟，整体市场呈现了“量低价高”的市场现象。但从城市发展规划来看，随着乐业大道全线建成通车，将加速推进上岗新区的发展，县城区居住、商业用地的供应量将会有所增加，再上新区的基础、公共配套设施尙未完善，从其他城市新区初期土地成交价格来看，片区土地出让地价会明显低于目前县城区的平均成交地价，因此可以预测未来一段时间内，乐业县城区居住用地的平均地价水平将会有所下降。
此外，在产业用地方面，受制于可开发土地资源稀缺、城市地貌特点等因素的制约，再加上土地取得、开发成本较高，未能发展大规模的工业集中区，但从商服用地的交易地类来看，依托区域的优势旅游资源，旅游业对其配套的商服设施用地需求量属“刚需”。因此，乐业县在坚定“生态文明立县”的发展战略，致力于做强做大以康养为核心的旅游业发展过程中，可以预测旅游业相关旅馆、娱乐、餐饮等配套商服用地需求将会有所增加，商服用地地价水平将会保持平稳或小幅上涨趋势综上分析，作为一个典型山地县城，可供开发的平地资源稀缺，在一定程度上制约了区域土地市场发育成熟，整体市场呈现了“量低价高”的市场现象。但从城市发展规划来看，随着乐业大道全线建成通车，将加速推进上岗新区的发展，县城区居住、商业用地的供应量将会有所增加，再上新区的基础、公共配套设施尙未完善，从其他城市新区初期土地成交价格来看，片区土地出让地价会明显低于目前县城区的平均成交地价，因此可以预测未来一段时间内，乐业县城区居住用地的平均地价水平将会有所下降。
写在最后
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